住友不動産株式会社
8830東京・新宿などの超高層ビルをオフィスとして企業に貸し出したり、都心の高額マンションを販売したりする大手不動産会社です。都心の一等地に多くの不動産を保有しています。
- 1.東京都心の超高層オフィスビルを多数保有し、高い稼働率で安定した賃料収入を上げています。
- 2.都心の高額分譲マンションも好調で、富裕層・外国人投資家の需要が続いています。
- 3.ROEが11%台と不動産会社として高水準の収益性を維持しています。
- 4.大量の借金（有利子負債）を持つため、金利上昇局面では業績への影響が大きいです。
AI サマリー
オフィスビル賃貸・分譲マンション・リフォームを主力とする大手不動産会社。都心の超高層オフィスビル（新宿アイランドタワーなど）で高い稼働率を維持。売上高は5年間で8,416億円から1兆1,600億円へ38%増加。ROEは11%台で安定しています。
インバウンド・外資系企業の東京進出でオフィス需要が堅調。新宿・汐留エリアの超高層ビルで高稼働率を維持。分譲マンションも都心の地価上昇を背景に高値分譲が続いています。
金利上昇局面では不動産投資ローンのコストが上がり、マンション購入需要に影響します。また大量の有利子負債を抱えており、金利上昇は直接的な財務負担になります。
投資スコア
都心優良不動産を多数保有する実力ある不動産会社ですが、高い有利子負債と金利上昇リスクが評価を抑えています。
主要財務指標
2025期（最新）収益
売上高
1.2兆円
企業の総売上
営業利益
2680億円
本業の稼ぎ
経常利益
2280億円
経常的な利益
純利益
1780億円
最終的な利益
効率性
ROE
高水準11.4%
株主資本に対するリターン
ROA
標準2.4%
総資産に対するリターン
自己資本比率
注意21.6%
財務の安定性
その他
EPS
黒字635円
1株あたり利益
BPS
5,853円
1株あたり純資産
配当性向
7.9%
利益のうち配当の割合
FCF
マイナス-500億円
自由に使えるお金
業績推移（過去5期）
| 年度 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | ROE | EPS |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 8416億円 | 1840億円 | 1160億円 | 11.0% | 413.5円 |
| 2022 | 9601億円▲14.1% | 2070億円 | 1310億円 | 11.2% | 468円 |
| 2023 | 1.0兆円▲7.1% | 2250億円 | 1450億円 | 11.3% | 518円 |
| 2024 | 1.1兆円▲6.8% | 2480億円 | 1620億円 | 11.4% | 578円 |
| 2025最新 | 1.2兆円▲5.6% | 2680億円 | 1780億円 | 11.4% | 635円 |
企業ヘルスチェック
都心超高層オフィスで安定収益を上げますが、金利上昇への感応度が高いです。
診断項目
5年間で売上が38%増。都心オフィス・高額マンションが好調。
外資系企業の東京進出と富裕層のマンション需要が収益成長を支えています。
ROEが11%台で安定。不動産会社として高水準。
高稼働率の都心オフィスから安定した賃貸収益を得ており、収益性が高いです。
自己資本比率17〜22%。不動産業特有の高レバレッジ経営。
大量の有利子負債を抱えており、金利上昇局面では利払い費が大幅増加するリスクがあります。
金利上昇は有利子負債コスト増加と住宅ローン金利上昇でダブルパンチ。
不動産業は金利と強い逆相関があり、金利上昇局面での評価が下がりやすいです。
注目タイムライン
都心オフィスの稼働率動向と分譲マンションの契約率が直近業績を左右します。
金利動向とインバウンド需要の継続が中期の評価軸になります。
東京一極集中の継続と都心不動産の希少価値維持が長期評価を支えます。
学びのポイント
住友不動産は都心超高層オフィスという希少な不動産資産を多数保有する実力ある企業です。ROE11%と収益力は高いですが、高い有利子負債と金利リスクが注意点です。
リスク診断
有利子負債が大きく、金利上昇局面では利払い費が増加して収益を圧迫します。
金利上昇でマンション購入者の住宅ローン負担が増え、分譲需要が落ち込む可能性があります。
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